Die Zukunft der Prager Entwicklung am Wohnungsmarkt liege vor allem in der Nutzung von Brachflächen, aber auch Verdichtung und eine Ausdehnung in die Höhe sei eine Option, hieß es auf der REsummit-Konferenz (organisiert von E15.cz), am 16. Mai. Laut führenden Geschäftsleuten aus dem Baugewerbe, Bankern, Architekten und anderen Experten wird ein rascher Bau von Wohnungen durch die Gesetzgebung, fehlende Bebauungspläne und hohe Hypothekarzinsen behindert. Solange das Angebot an Wohnungen in der Hauptstadt nicht zunimmt, so die Vortragenden, wird der Rückzug der Menschen in die Peripherie  und Umgebung der Stadt weitergehen, was den Büromarkt in der Stadt weiter beeinträchtigen wird, aber auch die Außenbezirke und umliegenden Gemeinden vor neue Aufgaben stellt.

^{Bild: Twitter/E15}

Die zukünftige Entwicklung für Prag sehen die Experten unterschiedlich

Der größte Druck auf das Baugewerbe besteht nach wie vor in der Hauptstadt, wo die Entwicklung in den nächsten Jahrzehnten vor allem auf Brachflächen stattfinden wird, sei es in Bubny-Zátory oder auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhof Žižkov. Nach Ansicht von Petr Palička, Geschäftsführer der Entwicklungsgesellschaft Penta, sollte die Stadt aber eher verdichtet werden und in die Höhe wachsen. "Die Ausdehnung der Stadt sollte eher unterdrückt werden, sie sollte stattdessen in die Höhe gehen. Natürlich nicht im engen Stadtzentrum", sagte er. Für den Bürgermeister von Prag 9, Tomáš Portlík (ODS), sind Hochhäuser eine Option. "Ich würde gerne ein kleineres Manhattan in Vysočany sehen", sagte der Bürgermeister.

Bezirken fehlt das Geld - Bauherren werden belastet - Erhöhte Grundsteuer fließt in die Staatskassa

Nach Ansicht von Pavel Dolák von der Beratungsfirma KPMG ist die Erweiterung Prags über seine derzeitigen Grenzen hinaus jedoch unumgänglich. "Um im Jahr 2050 eine Stadt für 2,5 Millionen Menschen zu haben, muss Prag expandieren", sagte Dolák. Aber um sich zu entwickeln, braucht die Stadt Geld, so der Bauunternehmer Palička. Derzeit reichen die Steuereinnahmen der Prager Stadtbezirke nicht aus, weshalb sie von den Bauherren so genannte Beiträge verlangen, d.h. einen Beitrag zur Entwicklung der öffentlichen Einrichtungen an einem bestimmten Standort. "Die einzige hundertprozentige Einnahme, die an den Bezirk geht, ist die Grundsteuer. Das soll sich zwar jetzt ändern, die Grundsteuern sollen erhöht werden, aber sie werden in den Staatshaushalt fließen. Das ist das Gegenteil von dem, was wir angestrebt haben", sagte Palička.

Neue Forderungen

Es überrascht nicht, dass die Bauunternehmer vor allem in der Gesetzgebung ein großes Problem sehen. Das neue Baugesetz, wie es von der derzeitigen Regierung geändert wurde, sei nicht ehrgeizig genug, sind sich die Bauherren einig. Schnellere Bauvorhaben werden unter anderem durch noch nicht fertig gestellten Flächennutzungspläne für Prag und Brünn behindert. "Wenn der Prager Stadtplan seit zwölf Jahren und der Brünner Masterplan seit über zwanzig Jahren in Vorbereitung sind, dann ist hier etwas faul", sagt Tomáš Kadeřábek, Direktor des Verbands der Bauentwickler (AD).

Die Investoren sehen sich zunehmend mit wachsenden Anforderungen an die Nachhaltigkeit konfrontiert. Der Krieg und die steigenden Energiepreise haben ihres dazu beigetragen und die Baubranche unter Druck gesetzt. "Wir wollen bezahlbaren Wohnraum und haben gleichzeitig hohe Anforderungen an die Nachhaltigkeit. Mit diesen Vorgaben bewegen wir uns weg vom bezahlbaren Wohnraum", so Kadeřábek, der dies aber für eine natürliche Entwicklung hält.

Rückkehr zur Vorfertigung!?

Der Trend zur Vorfertigung könnte dazu beitragen, den Bau zu beschleunigen. "Es gibt immer weniger gut ausgebildete Arbeiter auf den Baustellen", sagte Petr Antl vom Baustoffhersteller Saint-Gobain. "Wir haben Projekte, bei denen wir versuchen, zum modularen Bauen zurückzukehren, bei dem wir bereits während der Produktion alle Standards im Auge behalten. Es wird vor Ort gebaut, mit weniger Leuten und ohne Abfall", so Antl. "In Zukunft werden sich die Bauherren und die Stadtplaner auch mit dem Klimawandel und der fortschreitenden Erwärmung des Planeten auseinandersetzen müssen." 

Büromarkt steht vor Veränderungen

Adam Zvada, Inhaber von Scott.Weber, einem Unternehmen, das flexible Büros anbietet, ist der Meinung, dass traditionelle Büros für viele Menschen der neuen Generation keinen Sinn mehr machen. "Die neue Normalität sind so genannte Hybridbüros, eine Art Weiterentwicklung des früheren Home-Office-Modells", sagte Zvada. Flexible Offices sollen es den Mitarbeitern ermöglichen, je nach Bedarf ins Büro zu kommen. Sie ermöglichen es den Unternehmen dann, den Raum je nach Bedarf zu vergrößern oder zu verkleinern. Nach der Pandemie stellten viele Unternehmen fest, dass ihre Büros zu groß waren. Laut Zvada liegt die durchschnittliche Auslastung traditioneller Büros heute bei etwa 40 Prozent, bei Coworking Spaces sind es 60 bis 70 Prozent. "Wenn man heute ins Büro geht, geht es vor allem darum, Leute zu treffen", so Zvada.

Diese Entwicklung wirkt sich direkt auf den Wohnungsmarkt aus. "Wenn man hybride Arbeitsformen nutzen kann, also ab und zu im Home-Office arbeitet, kann man es sich leisten, außerhalb von Prag zu wohnen. Wenn man hingegen jeden Tag ins Büro gehen muss, muss man im Stadtzentrum oder in der Nähe wohnen", sagte Radek Kučera von Halcyon Capital Partners.

Hohe Hypothekarzinsen bremsen den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt befindet sich auch wegen der hohen Hypothekarzinsen im Abschwung. Experten sind sich mit der Tschechischen Nationalbank (ČNB) einig, dass der Zinsatz von 1,69 Prozent nicht mehr erreicht werden kann. "Wir werden noch ein paar Monate bei sechs Prozent bleiben. Wir denken, dass die Zinsen gegen Ende des Jahres leicht fallen könnten, in Richtung 5,5 Prozent", schätzte Petra Skrbková von der Česká spořitelna. Laut Milan Ročko von Dataintelligence waren die niedrigen Zinssätze der letzten Jahre außerhalb der Norm. Gesunde Zinssätze liegen bei etwa drei Prozent, sagte er, wagte aber keine Prognose, ob dieser Prozentsatz in den kommenden Jahren erreicht werde.

Junge Menschen haben wenig Opionen

Den Referenten zufolge haben junge Leute, die in Prag eine eigene Wohnung haben wollen, keine andere Wahl, als eine renovierungsbedürftige ältere Wohnung zu kaufen oder an den Stadtrand oder in die Umgebung der Hauptstadt zu ziehen. "Covid hat unglaublich viel dazu beigetragen, dass Menschen an den Stadtrand gezogen sind, aber die Außenbezirke waren nicht darauf vorbereitet. Es fehlt an Schulen und anderen Annehmlichkeiten. Deshalb haben wir beschlossen, uns auf die Außenbezirke von Prag zu konzentrieren", sagte Kamil Dunaj von der Immobiliengruppe Getberg. 

Ihm zufolge haben auch Städte in der Umgebung mit guter Anbindung an Prag, wie beispielsweise Kladno (Kladen) aufgrund der geplanten Hochgeschwindigkeitsbahn ein großes Potenzial für zukünftige Entwicklung.

Die Situation auf dem Immobilienmarkt ist auch je nach Art der Immobilie nicht einheitlich. "Das Angebot auf dem Markt für Freizeitimmobilien wächst viel schneller als bei Wohnimmobilien. Aber die Angebotspreise sind oft hoch, weil sie die Preise widerspiegeln, zu denen die Immobilien oft erst vor kurzer Zeit von den Eigentümern erworben wurden", sagt Hypothekenexperte Libor Vojta Ostatek von Broker Trust.

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